融创碧桂园相继获债务重组突破，房地产风险化解窗口期来临
作者：郑娜
连着两天，融创、碧桂园两大头部民营房企在境外债务重组方面获得重大突破。
11月5日，融创宣布约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准，重组计划条件均已达成；次日，碧桂园宣布境外债务重组方案在债权人会议上顺利通过，在两个债务组别的投票中，均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。
今年下半年以来，包括旭辉、世茂、禹洲、佳兆业、时代中国等宣布各项境外债务重组条件均已获达成，重组方案全面生效；龙光的境外重组方案也在9月份获得了超80%的债权人支持。
当前，房企的债务重组进程明显加快，并且化债模式发生根本转变，从过去的“以展期为主”转向“实质性削债”，多数企业境外债务重组削减幅度超过50%。业内认为，此番化债落地后，将降低房企短期内的偿债压力和利息成本，使企业能聚焦“保交楼”和轻资产转型。房地产行业的风险化解正进入重要的窗口期。
多家房企完成债务重组
11月6日一早，碧桂园就公布了境外债重组方案的投票结果：组别一(银团贷款组别)赞成票对应债权金额占相应出席并投票债权金额的83.71%；组别二(美元债及其他债权)赞成票对应债权金额占相应出席并投票债权金额的96.03%。
两个债务组别均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票，达成了裁定通过的必要条件。这也意味着，只待1月后的香港最高法院聆讯裁定，碧桂园此次的境外债重组方案将正式落地。至此，碧桂园也将达成在2025年底前完成境外债务重组的目标。
根据碧桂园方面披露，此次纳入境外重组范围的债务规模合计约177亿美元，折合人民币约1270亿元(以兑换汇率7.2计)；在境外重组方案所有选项足额认购的情况下，重组完成后碧桂园预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务，削债比例大约为66%。
步伐更快的融创则实现了更大比例的化债。11月5日，随着境外债务重组获香港高等法院批准，融创此番二次重组推进的全额“债转股”，总规模约95.5亿美元的境外债务基本实现“清零”。
中指研究院企业研究总监刘水分析称，两家头部房企债务重组相继实现重大突破，一方面可使企业的债务总额大幅降低，资产负债表得到显著修复，同时债务期限大幅拉长，财务成本也大幅降低。其中，融创偿债压力预计下降近600亿元人民币，每年可节约大量利息支出；碧桂园的新债务工具融资成本大幅降至1.0%-2.5%，最长延长至11.5年，每年亦可节省巨额利息支出，且未来5年内无集中兑付压力，为经营恢复提供了宝贵的缓冲期。
作为各大房企“上岸”的关键一步，今年下半年以来，有多家头部企业完成了债务重组的重大突破，化债速度有明显加快的趋势。
其中，今年6月时，旭辉的境外债务重组获香港法院批准，加上9月百亿境内债券重组方案高票通过，实现境内外债务“同步通关”，成为首家完成境内外整体重组的头部民企。此后，7月-9月间，世茂、禹洲、佳兆业、时代中国各项境外债务重组条件均已获达成，重组方案生效。同时，龙光的境外重组方案也在9月份获得了超80%的债权人支持，接下来就等待债权人会议及最高法院的聆讯。
有近期完成债务重组的房企内部人士向记者分析，在本轮房企债务重组过程中，部分先行企业已经给行业打了样，除了融创是二次境外重组之外，包括旭辉、碧桂园在内的房企给出的重组方案条款较为相似，均为组合方案，整体削债比例也接近。再加上此前已经历过多轮谈判，债权人对行业和市场形势也有了更加清晰的认识，也就促使近期方案推进的速度明显加快。
为转型创造契机
在目前房企化债进入深水区、民营房企信用环境仍待改善的背景下，多家头部房企境外债务重组的落地对行业来说具有重要意义。
刘水指出，当前出险房企化债模式已经从过去的“以展期为主”转向“实质性削债”，直接削减债务本金，出现了根本性转变，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70%，例如融创本轮境外重组实现了全额债权转股权，基本实现境外债务“清零”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，这一变化对出险房企来说有重要意义，因为展期对企业资产负债表的压力仍非常大，在商品房市场增量市场修复仍在进行中的情况下，导致企业造血功能仍较弱，最终可能造成企业和债权方双输的局面。
事实上，债务重组方案能以更快的速度落地，也显示出当前债权人对于债权回收的预期已经有所调整。
刘水指出，债权人的态度更趋务实，在市场调整期不断延长的背景下，债权人意识到房企债务偿还难度大，相较于资产持续贬值，更倾向于接受重组方案以提高债务清偿率，争取更大程度的权益保全。若房企后续经营改善，股权价值提升，债权人可通过分红或转让股权获益。
有业内人士分析称，各大房企加速风险出清，也意味着市场对民营房企的系统性担忧得到了有效缓解，有助于改善民营房企整体信用环境，推动行业从“信用分层加剧”向“优质主体率先企稳”演进。
在不断修复过往创伤的同时，“轻装上阵”的房企也将有望抓住行业转型的契机，走上正常经营的轨道。
刘水表示，完成债务重组后，房企大幅降低短期偿债压力和利息成本，能聚焦“保交楼”和轻资产转型，为经营转型创造了关键窗口。不少出险企业选择聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务。
“轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业在‘失血’后，以最低的成本恢复造血能力。”刘水表示，出险房企多年积累的核心能力并未完全消失，如产品力和品牌仍有一定影响力，并拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富，具有成熟的管理流程和标准，将其迁移至盘活存量资源是合适的转型发展路径。整个行业从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔。
近年来，房地产新发展模式逐渐落地，包括“好房子”建设，代建、物业管理、存量资产盘活、探索房地产的新场景和新业态、新空间等，都开始取得显著效果。
李宇嘉认为，当前债务重组后可实现企业资产负债表的松绑，有助于释放企业历史积淀的开发设计和运营能力，向新模式转型，这是走向共赢、落实债权的必然路径。
一家华东民营房企内部人士向记者表示，房地产行业的风险化解正迎来一个至关重要的窗口期。尽管挑战依然存在，但随着政策持续精准发力、市场基本面逐步企稳以及企业自身的积极努力，房企化债进程有望进一步提速，为行业最终实现长期健康发展奠定更为坚实的基础。
